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其中开发建设支出减少了10亿元

发布时间:2019-08-30 17:39 来源:未知 编辑:admin

  过去至少一年半时间,海怡地产毛利率水平之所以继续抬升,主要原因是当期结转了位于上海、广州的一线城市项目销售收入,这些项目的销售均价较高,而土地成本极低。

  2017年,海怡地产房产销售毛利率为38.6%,2018年上半年则进一步提升至47.74%。该公司方面解释称,2018年上半年结转收入的项目主要为浦东星河湾三期、星河湾半岛三期和四期等一线城市项目,其销售均价相对较高。

  超过27亿元的债券本息偿付包含在海怡地产2018年约107亿元资金支出计划里。到2018年6月底,这家非上市民营地产企业在手现金资金接近59亿元。

  虽然银行对其综合授信额度相比2017年底的91亿元看似增加了24亿元,但实际上,部分银行对海怡地产的实际授信额度有所减少。

  建设银行对海怡地产的授信额度为24亿元,2018年上半年该公司累计使用授信11.45亿元后,剩余额度只有5000万元,实际授信额度大幅减少。

  再过几天,即2018年11月27日,星河湾集团有限公司(以下简称“星河湾集团”)的核心地产业务平台——广州番禺海怡房地产开发有限公司(以下简称“海怡地产”)必须到期偿还“15海怡01”债券剩余本金25.1亿元,以及2.01亿元利息。

  上海市闵行区规划和土地管理局另一位人士告诉记者,土地闲置情形的认定,不一定与开发周期相关,要视具体情况而定,总体上要依据《闲置土地处置办法》,但其中没有对地块开发周期做出限制。

  尽管海怡地产的销售体量维持在百亿元左右,但其保持了不错的销售毛利率水平及盈利能力。主要原因是该公司结算了位于上海、广州的一线城市开发项目,而这些项目拿地时间较早、成本极其低廉,而一线城市房屋价格飙升,推高了项目利润水平。

  其中,位于广州的星河湾半岛项目五期和六期早在1992年已经获取了土地开发权益,这两期项目占地面积12.18万平方米,用地性质为住宅,可售面积约31.9万平方米,土地楼面价实际低至69元/平方米,而当前星河湾半岛项目新房报价约8.3万元/平方米,意味着星河湾半岛项目五期和六期整体货值接近265亿元。

  另一宗上海星河湾项目三期也是星河湾集团的储备项目之一。该项目位于闵行区,项目地块早在2004年底出让确权,星河湾集团通过收购项目公司股权的方式,取得了上海星河湾项目的开发权益。

  4个月后,“16海怡01”债券也将面临发行人利率重置或投资者回售选择权,这笔公司债券发行规模为15亿元,初始利率为6.49%,是海怡地产已上市公司债券票面利率最低水平。

  根据国土资源部下发的《闲置土地处置办法》,国有建设用地出让后超过约定动工开发日期满1年未动工开发,已动工开发但开发建设面积比例不足1/3或已投资额比重不足25%,中止开发建设满1年等,均会认定为闲置土地。

  海怡地产2018年资金收入计划也从159.5亿元缩减至147.5亿元,主要由于预期融资有所减少。2017年底,该公司预计2018年全年可以取得46.5亿元融资,但在2018年6月底下调至36.5亿元,减少10亿元融资计划。

  到2018年上半年,海怡地产获得包括中国银行、建设银行、农业银行等在内的全部银行授信额度为115亿元,已使用银行授信额度逾45亿元,剩余授信额度不足49亿元。

  海怡地产发行的“15海怡01”债券将在几天后到期兑付,债券本金余额25.1亿元,另附一年利息2.01亿元。“15海怡01”债券原始发行规模为30亿元,由于海怡地产在2017年11月份的回售日没有重置调整债券利率,一些债券投资者选择提前兑付了4.9亿元本金。

  因此,海怡地产占用了购房者的大量售房预收款。到2018年上半年该公司货币资金接近59亿元,其预收款项余额超过130

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